В чем разница между СНТ, ИЖС и ЛПХ

Один из основных принципов, на которых базируется отечественное земельное законодательство — это определение для каждого участка вида разрешенного использования. В соответствии с ним обладатель земельного ресурса получает право заниматься той или иной деятельностью. Поэтому в последние годы особую актуальность приобретают вопросы, в чем отличия ИЖС от дачного строительства или каковы преимущества различных видов земельных участков. Для правильного ответа необходимо рассмотреть основные характерные особенности существующих вариантов предназначения земли.

Виды использования земли

Действующее законодательство предусматривает четыре основных вида использования земли:

1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
2. личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
3. дачное некоммерческое партнерство (ДНП);
4. садовое некоммерческое товарищество (СНП).

Информация об этом обязательно вносится в государственный кадастр и соответствующие документы, которые выдаются собственнику или арендатору земельного участка. Помимо вида использования следует также выяснять категорию участка. По этому признаку различают земли населенных пунктов и сельскохозяйственные.

Индивидуальное жилищное строительство

Главное назначение подобных участков – осуществление строительства объектов недвижимости. При этом к постройкам предъявляется ряд требований, главным из которых выступает условие возведения здания не выше трех этажей и проживание в нем одной семьи. Участки ИЖС выделяются в собственность или в аренду, но только физическим лицам.

Главные преимущества наделов ИЖС:

• возможность строительства капитальных зданий;
• регистрация жилого дома как объекта недвижимости с возможностью оформления залога в банке и другими аналогичными правами собственника;
• как правило, более развитая инфраструктура;
• предоставление адреса и прописки ИЖС.

Помимо жилого дома высотой до 3-х этажей на участке, предназначенном для ИЖС, допускается возведение прочих объектов, к числу которых относятся:

• мансардный этаж жилого дома;
• пристройки и надстройки жилого дома;
• хозяйственные и прочие здания (например, склады или баня).

Земельные участки для ИЖС выделяются в городах, поселках и селах, то есть на землях категории населенных пунктов.

Личное подсобное хозяйство

Участки ЛПХ могут выделяться как в городской черте, так и на сельскохозяйственных землях. В первом случае допускается возведение капитальных зданий и сооружений, во втором разрешено только производство разнообразной продукции сельского хозяйства.

Главными преимуществами ЛПХ выступают:

• невысокая стоимость участка;
• возможность перевода надела в ИЖС (если он находится в пределах населенного пункта);
• льготы при расчете налога, который не превышает 0,3% от стоимости, указанной в государственном кадастре.

Главным недостатком участков ЛПХ выступает неоднозначный правовой статус, так как действующее в России законодательство не дает четкого определения этого понятия.

Дачное некоммерческое партнерство

Участки под размещение ДНП оформляются на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение. Несмотря на это, на наделах ДНП допускается капительное строительство дачного жилого дома. Главными преимуществами земель ДНП выступает более низкая, чем на участках ИЖС, стоимость надела, а также возможность строительства жилого дома, причем без необходимости получения разрешения на это.

К минусам рассматриваемого вида использования земли относятся:

• отсутствие юридического адреса и прописки;
• низкая оценочная стоимость жилого дома и невозможность его оформления в качестве залога;
• более низкий (по сравнению с участками ИЖС) уровень инфраструктуры;
• необходимость получения разрешения от членов ДНП при любых сделках с участком и постройками на нем.

Несмотря на название, дачная амнистия имеет отношение не только к участкам ДНП, но и других видов использования земли.

Садовое некоммерческое товарищество

Практически все сказанное выше про ДНП, применимо к участкам СНТ. Главное отличие – данный вид использования земли не предусматривает капительное строительство.

Особенности земельных участков различного вида использования

Существует несколько актуальных вопросов, которые практически всегда поднимаются в первую очередь при принятии решения о приобретении земельного надела. Они касаются возможности капитального строительства и прописки на участке.

Возможность возведения капитальных зданий

Строительство капитального жилого дома допускается на участках ИЖС, ДНП и ЛПХ (в последнем случае – при выделении в черте населенного пункта). Однако, необходимо понимать, что только здание, возведенное на землях ИЖС обладает всеми характеристиками недвижимости. Часть из них – явно положительные, например, возможность оформления залога, высокая кадастровая стоимость. Некоторые, напротив, выступают в качестве дополнительного обременения. Это, прежде всего, необходимость обязательной регистрации и, как следствие, начисление налога на недвижимость.

Получение прописки

Юридический адрес и прописка возможна только на участках, категория которых относится к населенным пунктам. Это в равной степени касается участков ИЖС и ДНП. При выделении сельскохозяйственных земель получить регистрацию в построенном жилом доме до 2015 года было попросту невозможно. Изменения в законодательство, внесенные в последние годы, предоставляют теоретическую возможность получения прописки в зданиях, возведенных на участках СНТ, однако процедура оформления достаточно сложная и громоздкая, что затрудняет практическую реализацию права на практике.

Именно указанные выше два обстоятельства (оформление недвижимости и возможность беспроблемной прописки) определяют тот факт, что земельные наделы ИЖС в большинстве случаев стоят на 20-40% дороже, чем участки, предназначенные для остальных видов использования.

Перевод земель в другой вид использования

В подавляющем большинстве случаев под переводом земли понимается оформление различных видов участка (ДНП, ЛПХ) под ИЖС. Это связано с тем, что именно последний вариант использования предоставляет наибольшие возможности и права собственнику или арендатору земельного надела. Осуществление процедуры перевода вполне возможно.

Главное условие для этого – категория земли должна относиться к населенным пунктам. Оформлением перевода занимается местная администрация.

Для запуска процедуры необходимо, чтобы владелец или арендатор участка представил такие документы:

1. заявление на перевод;
2. свидетельство оправе собственности на участок или арендный договор;
3. кадастровые паспорта земельного надела и существующих объектов недвижимости (при наличии);
4. проект земельного участка и будущего здания;
5. письменное согласие всех владельцев данного участка земли и собственников прилегающих наделов.

Решение по заявлению принимает орган местной власти в течение полутора месяцев с момента подачи.

Существует две возможных причины для отказа:

1. не предоставление заявителем всех предусмотренных законодательством документов;
2. невозможность перевода из-за нецелевого использования земли.

Ответственность за нецелевое использование земли

Контроль над целевым использованием земельных участков возложен действующим отечественным законодательством на органы местной власти и подразделения Росреестра. Факт нарушения может быть выявлен в ходе регулярной или внеплановой проверки, вызванной заявлением владельцев соседних участков или связанной с получением информации от органов ФНС.

Административный кодекс предусматривает различные наказания при выявлении нарушений правил землепользования, вплоть до возможности изъятия участка по соответствующему судебному решению. Однако, намного чаще используются штрафные санкции.

Их размер составляет:

• 0,5-1% (но не менее 10 тыс. рублей) от кадастровой стоимости при нецелевом использовании;
• 1-1,5% (но не менее 20 тыс. рублей) от указанной в кадастре цены участка – при неиспользовании под строительство или огородничество.

При отсутствии кадастровой стоимости надела штраф составляет в первом случае от 10 до 20 тыс. рублей, а во втором – от 20 до 50 тыс. рублей. Отдельное наказание предусматривается за невыполнение необходимых мероприятий, что привело к непригодность участка для дальнейшего использования. В этом случае штраф также составляет от 20 до 50 тыс. рублей.

Дачная амнистия

Одним из важных факторов, который повлиял на увеличение активности населения по приобретению или оформлению различных видов земельных участков, стала дачная амнистия. Она предлагает воспользоваться упрощенной процедурой оформления в собственность как построек, так и самих земельных участков, право пользования на которые было получено до 30 марта 2001 года. Главное достоинство дачной амнистии, действие которой продлено до 1 марта 2018 года (а в части земельных наделов – до начала 2020 года) – это возможность регистрации жилах домов, возведенных без получения необходимого по закону разрешения на строительства и соответствующей проектной документации.